住宅ローンの繰り上げ返済
住宅ローンの返済額を減らす方法のひとつとして繰り上げ返済というものがあります。というより、住宅ローン⇒繰り上げ返済という連想ゲームが成立するくらい有名な節約術になっていますし、住宅ローンに関する本を見ると、繰上げ返済の有効性が多く取り上げられています。
ここでは、住宅ローンの繰り上げ返済について、詳しく見て行きたいと思います。
住宅ローンの繰り上げ返済とは、通常の住宅ローン返済とは別に借入金額の一部、または全額を前倒しで返済することです。
・通常の返済分…元金に支払い利息が含まれている
・繰り上げ返済分…すべて元金
このような違いがあるため、繰り上げ返済をするとその分の元金が減り、それに伴い利息も軽減することができます。
住宅ローンの繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
・期間短縮型…返済期間を短くし、毎月の返済額は変えない方法
・返済額軽減型…返済期間は変えず、毎月の返済額を少なくする方法
現在のような低金利局面では、住宅ローンの返済期間を短くできる「期間短縮型」のほうが、繰り上げ返済による効果は大きいといわれています。
その一方で、繰り上げ返済によるデメリットについても、確認をしておきましょう。
＜繰り上げ返済 デメリット１＞
～手持ちの資金が減ってしまう～
「お金が溜まったら繰り上げ返済！」合言葉のように言われている繰り上げ返済ですが、繰り上げ返済をすると手持ちの預貯金は減ってしまいます。
繰り上げ返済後、手持ちの預貯金がほとんどなくなってしまった時に、一家の大黒柱が怪我や病気をしてしまったら大変です。そこまでいかなくとも、急激に収入が減ってしまったりすることも考えられます。
このようなことからも、一定金額の預貯金は確保したうえで繰り上げ返済をしましょう。住宅ローンの繰上げ返済をしたことで、住宅ローンより金利の高いローンを組まなくてはならなくなったら元も子もありません。
＜繰り上げ返済 デメリット２＞
～住宅ローンの借り換えができなくなる～
「繰り上げ返済の効果は期間短縮型のほうが大きい」という話から、繰り上げ返済をする人が大変多いですが、中にはこんなケースもあるのです。
繰上げ返済をして返済期間を短縮した後に、年収が激減
↓
毎月の返済が苦しくなる
↓
金利の低い別の住宅ローンに借り換えをしようとしたが断られた
この場合、断られる原因になってしまったのが、繰上げ返済ということもあるのです。というのも、住宅ローンを借り替える場合には、新規で借入をする時同様「返済負担率が基準をオーバーしないこと」という審査項目があります。
＊返済負担率…年間の返済額が年収の何％になるか
この返済負担率は、住宅ローン金利・借入額・返済期間で決まるのですが、借り換え後の返済期間≦借り換え前の残返済期間 であることが、多くの銀行の必要条件となっています。
借り換え前の残返済期間を減らしてしまったことで、返済負担率により設定された借り換え後の返済期間が長くなってしまい、上の条件を満たすことができなくなってしまい、借り換え住宅ローンを組むことができないということもあるので、覚えておきましょう。
＜繰上げ返済 デメリット３＞
～繰り上げ返済に充てるお金を運用したほうが効率が良い～
「住宅ローンは繰り上げ返済をしたほうが得である…」この言葉単体で見れば、間違いはないのですが、外部の状況（特に金利）がからんでくると事情は変わってきます。
繰上げ返済をする為の資金を、運用で増やした場合を考えて見ましょう。住宅ローン金利よりも、高い利率で運用できた場合は、運用にまわしたほうが効率が良いといえます。
例えば、ここ５年間で一番低い時期の住宅ローン金利は、2.0％です。また、金利が上昇傾向である現在の住宅ローン金利も3.7％前後です。（住宅金融公庫の基準金利参照）
やりかたによっては、これ以上のパフォーマンスを出す資産運用は、そんなに難しいこと
ではありません。このように考えると、「その住宅ローンの適用金利が低金利であればあるほど、繰上げ返済をするよりも、運用にまわしたほうが得である」ということもできます。
