住宅ローン フラット３５
「住宅ローン融資を受けるなら、まずは公庫」と言われていた時代がありました。公庫とはご存知、住宅金融公庫のことで国が全額出資をしている機関です。
公的機関ということで、貸出金利は一般の金融機関よりも低く設定されており、固定金利（厳密には、11年目に一度金利が上昇するがその後は固定）となっています。融資の条件も比較的緩いことから、住宅を購入する際には真っ先に借入先として考えられていました。実際に、戦後に建築された住宅の３０％は、この住宅金融公庫の住宅ローン融資によるものだというデータもあります。
しかし、バブル崩壊後に超低金利時代がやってきたことで、民間の金融機関が次々と低金利で借りやすい住宅ローン商品を提供してきました。その結果、以前ほど住宅金融公庫から住宅ローン融資を受ける人がいなくなってしまいました。
この住宅金融公庫は国が出資をしている機関です。（つまりは税金で運営をされているわけです。）利用者の減少と税金による機関運営そのものの見直しから、政府は住宅金融公庫の改革をすることに決めました。その結果、来年の４月以降、公庫は独立行政法人住宅金融支援機構と体制を改め、公庫の業務を引き継ぐことになります。
＊すでに公庫から融資を受けて、住宅ローン返済をしている人には、金利や返済回数、返済期間の面で影響はありません。
ここで登場したのがフラット３５と呼ばれる住宅ローンです。住宅金融公庫に替わる住宅ローンとして、民間の金融機関と公庫が提携をした新しい住宅ローンです。住宅ローン金利は取り扱い金融機関によって異なりますが、低金利です。また、長期固定金利ということも大きな特徴なので、資金計画が建て易いのも大きな特徴です。では、ここでフラット３５の特徴を確認しておきます。
＜最長３５年の長期固定金利＞
住宅ローンには、変動型・全期間固定型・固定期間選択型の３つの体系があります。フラット３５のフラットとは「金利がフラット」ということ、つまり金利が変わらない固定型ということ。そしてフラット３５の３５とは「３５年の３５」を指します。
金利が固定である最大のメリットは、その固定期間の資金計画が立てやすいということです。変動金利では、金利変動に制限があれど、市場の金利が変われば、返済する金額も変わってしまいます。金利が下がり、利用者に有利な状況になることも当然ありますが、金利が上がり、それまで収支ぎりぎりの返済計画を立てていた利用者の生活を圧迫してしまうこともあります。その点、金利が固定であれば、ローン完済までの計画が立てやすくなります。
＊注意＊
ローンを受けた場合に適用される金利は、資金を受け取るときの金利です。どういうことかと言うと、住宅を新築する場合の融資資金が受け取れるのは、「融資の対象の住宅が完成し、抵当権の設定等の手続きが行われる状態になってから」です。ですので、建築の遅れで、住宅受け渡しが遅れている間に、金利が変動してしまった場合には、それまで予定していた金利とは違う金利（変動してしまった金利）が適用されてしまいますので、金利の動向については注意する必要があります。
＜最高8000万円の融資＞
最高8000万円の融資といっても、全ての人が8000万円の融資を受けられるわけではありません。あくまで、限度額が8000万円ということです。ちなみに（至極当たり前の事ですが）融資を受けた金額は返済をしなくてはなりません。ですので、あなたの購入する物件や、収入が条件を満たしていない限り、8000万円の融資を受けることは出来ません。ちなみに、8000
万円を３５年固定金利（現時点の金利2.9％）で返済すると、毎月の返済額は、30万3432円になります…
この融資限度8000万円の前に融資の条件もチェックしましょう。
・取得する住宅の価格の上限は１億円以下（税込み）
・融資は購入価格の８割以下
・返済額の４倍以上の月収があること
これらの条件を満たす金額の融資が受けられます。
＜保証料ゼロ＞
通常、融資を受ける場合、利用者が返済できなくなってしまうケースを想定して、保証料を支払う必要があります。民間ローンでは、ほとんどの場合、この保証料が必要です。
＜繰上返済手数料ゼロ＞
保証料同様に、フラット３５では、繰上返済にかかる手数料についてもかからないこととなっています。そのため、当初の返済計画にすこし余裕を持たせておいて、賞与や退職金が入った際に、繰上返済をするというプランも有効です。
一方で、フラット３５であるが故のデメリットもあります。
＜借り入れまでに時間がかかる＞
融資の申し込み後貸し出しが行われるまで、金融機関によっては１ヶ月程度の時間がかかることもあります。そのため、入居が先延ばしになってしまったり、つなぎ融資（＊）を利用する必要がでてきてしまったりすることもあります。
＊つなぎ融資…住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資金が下りるまでの間、一時的に借りるローンのこと
＜借り入れ時に金利が確定できない＞
上でもお話しましたが、フラット３５の金利は、借り入れ時点ではなく、融資が実行されるときの時の金利が適用されます。そのため、当初予定していた金利よりも高い金利になってしまうこともありえます。融資申し込みから、融資実行までの期間が長くなればなるほど、注意が必要です。
＜団体信用保険が必要＞
銀行のローンでは団体信用保険（＊）込みというローンも多いですが、フラット３５では別途加入する必要があります。
＊団体信用保険…ローンの支払い途中で、病気や事故で他界したり、重度障害になった場合に、その後のローン支払いを肩代わりしてくれる保険
デメリットではありませんが、フラット35は新規専用のローンです。すでにローンを組んでいる方が、借り換えローンとして利用することはできません。
